Комплексная характеристика города-курорта Геленджик как центра привлечения инвестиций в туристскую недвижимость

Оглавление

В принятой классификации туристских районов Краснодарского края к Геленджикскому мезорайону относят курортные поселки Кабардинка, Дивноморское, Архипо-Осиповка, Джанхот, Прасковеевка, Криница и Бетта (общая протяженность Геленджикской курортной зоны почти 100 км). Поэтому в дальнейшем описании под Геленджиком будет подразумеваться весь район.

Всего на территории туристского мезорайона 140 коллективных средств размещения (по данным на 2005 год), единовременная вместимость которых в курортный сезон - 35 тысяч отдыхающих (вместимость каждого средства – от 200 до 800). Частный сектор и множество минигостиниц (построенных недавно и выделяющихся современными архитектурными решениями), клубных отелей способны принимать почти столько же.

На территории курорта 365 памятников природы, истории и культуры. Среди них: водопады и дольмены в долине реки Жане, скала Парус, Святой источник Преподобного Феодосия Кавказского, дом-музей писателя В.Г. Короленко.

Высокий потенциал для развития экскурсионного и экологического туризма используется наполовину (в частности можно развивать: приключенческий туризм, туры истории природы и посещения ООПТ). Главным образом за счет высокого развития транспортной инфраструктуры возможно посещение соседних Туапсинского, Краснодарского и Анапкинского туристских мезорайонов. Тогда список туристско-экскурсионных объектов, активно используемых в туристских целях будет бесконечен: Двубратский каньон, каньон реки Бешенки (каньонинг, каякинг), массив горы Семиглавой (альпинизм), Мамонтовы пещеры (спелиотуризм, познавательный туризм), дольмены и кромлехи Джубги, Адербиевки и др., мемориальные памятники погибшим войнам в ВОВ в хуторе Поднависла, на горе Лысая…

Главная же достопримечательность города Геленджика - его набережная, протянувшаяся вдоль побережья на 12 км. Вдоль нее расположено множество кафе и ресторанов. В 2004 г. начал работу самый крупный в России аквапарк "Золотая бухта”, "Сафари-парк" - единственный на юге России парк с содержащимися в полувольных условиях животными. Имеются также два аквапарка поменьше: “Дельфин” и “Бегемот” -, парк аттракционов Адмирал Врунгель. На стадии проектной разработки планы строительства “Гольф клуба” и океанариума. Среди туристов особенно популярны морские экскурсии: в Джанхотский дельфинарий, в открытое море, к скалам Парус, Киселева и т.д. В качестве показателя уровня развития индустрии гостеприимства следующий факт - в 2003 году Геленджик был признан лучшим курортом Краснодарского края.

Средства размещения Геленджика, представляющие благоустроенные "минигостиницы", которые готовы принимать туристов круглогодично, составляют незначительную часть объектов размещения. Как видно из таблицы 1, составленной по данным проведенного в 2005 году Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю исследования туриндустрии Краснодарского края, 44% (самый большой показатель по краю) домохозяйств курорта Геленджика занимается приемом отдыхающих. Причем удельная численность размещаемых туристов превышает среднекраевой показатель почти вдвое (82 против 45). Объяснить это можно много меньшим соотношением количества построенных минигостиниц ко всему частному сектору, чем, например в Сочи.

В этом смысле Геленджик больше похож на Анапу, где внушительный по своему абсолютному значению туристский поток не находит должного удовлетворения в услугах коллективных средств размещения и минигостиниц и вынужден “прятаться” в частном секторе. О неготовности туристско-рекреационного мезорайона Геленджика принимать имеющийся на 2006 год объем отдыхающих свидетельствует то, что туристы, выбравшие в качестве места проведения следующего отпуска другой курорт, назвали основную причину этого – высокие цены (при этом процент туристов с такой мотивацией был в Геленджике большим, чем в Ейске, Анапе и Сочи (см. рис. 1)).

Таблица 1 – Основные показатели частного сектора некоторых городов Краснодарского края как субъекта туристской деятельности в 2005 году.

Рис. 1 - Мотивация неудовлетворенных туристов некоторых городов-курортов Краснодарского края.

Как известно равновесная рыночная цена формируется соотношением предложения и платежеспособного спроса. При этом качество предоставляемых услуг может не соответствовать ожиданиям потребителей, а может и соответствовать. Тот факт, что неудовлетворенность сервисом у туристов Геленджика ниже аналогичных показателей других курортов Кубани и значительно ниже неудовлетворенности ценой, свидетельствует о том, что в целом предприятия туротрасли Геленджика работают на приемлемом для большинства отдыхающих уровне, однако справедливо пользуются рыночными закономерностями и повышают стоимость оказания услуг в моменты пиковой туристской нагрузки.

В связи с этим можно выделить две основные, насущные, проблемы курорта. Первая: нехватка профессиональных продавцов на рынке услуг по размещению (из 1400 тыс. посетителей Геленджика в 2006 году только 300 тыс. были приняты коллективными средствами размещения). Бум ввода в действие туристских гостиниц в некоторых городах Кубани пришелся на 2005 год (см. таб. 3), в то время как в Геленджике, по оценкам экспертов, он наступит не раньше 2007 (хотя уже в 2006 году в Геленджике действовали 500 минигостиниц емкостью до 20 тыс. мест) Происходит это потому, что между моментом принятия решения о первоначальном инвестировании и вводом в эксплуатацию существует временной лаг примерно в 1,5 - 2 года для минигостиниц и 3 года для коллективных средств размещения. Ранее Геленджик (а точнее Геленджикский район, включающий Кабардинку, Дивноморское, Архипо-Осиповку, Джанхот, Прасковеевку, Криницу и Бетту) был менее привлекателен для туристов, приезжающих из-за пределов Краснодарского края, по сравнению с другими дестинациями, поэтому и инвестиции пришли позже.

Вторая проблема: крайне неравномерно распределенный в течение года туристский поток. Пик заполняемости индивидуальных средств размещения падает на июль и август (33% и 39% туристов соответственно) (см. Таб. 3). Намного меньше (17%) приходится на июнь, и совсем мало (10%) – на другие месяцы (в основном май, сентябрь и октябрь). Хотя в сентябре-октябре в районе Геленджика настоящий "бархатный сезон" (средняя температура моря – 20-22^о, воздуха – 22-25^о), а весь период с наиболее комфортными для отдыха погодными условиями в Геленджике длится с 7 - 10 мая по 20 - 25 октября. Что касается коллективных средств размещения, то распределение численности принятых отдыхающих по месяцам года примерно соответствует данным таблицы 3 по распределению туристов в частном секторе, о чем косвенно свидетельствует коэффициент использования номерного фонда (см. Таб. 4)

Таблица 3 - Распределение численности снимавших жилье туристов по месяцам в г. Геленджик.

Таблица 4 – Основные показатели коллективных средств размещения по отд. городам Краснодарского края в 2005 г.

Следует отметить гибкую ценовую политику индивидуальных владельцев жилья: так, в сентябре стоимость проживания в частном секторе по сравнению с августом снижается примерно в 1,5-2 раза. В зимние месяцы даже минигостиницы снижают цены в 2-3 раза.

Вызвана временная дифференциация посещения курорта сложившимся стереотипом у основной группы туристов Геленджика проведения отпуска в последние летние месяцы. Отсюда: ожидания, связанные с перераспределением авиапассажирского потока из аэропортов Анапы и Краснодара напрямую в Геленджик, не изменят в целом картину среднегодовой заполняемости объектов размещения туристов. Главный вопрос, на который надо ответить в связи с реконструкцией “аэроворот” курорта: измениться ли качественно маркетинговый профиль приезжающих из-за пределов региона (а точнее прилетающих) туристов.

Так, например, туристская индустрия и инфраструктура Сочи зимой и в бархатный сезон активно поддерживается отдыхающими из Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых ресурсодобывающих регионов, прилетающих на несколько дней (буквально на выходные) с целью провести короткий очередной отпуск или уикенд. Иногда один отдыхающий может сделать несколько таких коротких поездок в течение года.

Неотъемлемой необходимостью для такого туризма является наличие развитой транспортной инфраструктуры (особенно аэропорта с регулярными рейсами в города-поставщики туристов), развитой гостиничной инфраструктуры с предоставлением услуг самого высокого уровня и особо атрактивные рекреационные ресурсы, которые позволили бы привлечь отдыхающих верхнего сегмента по доходам.

Если посмотреть на структуру отдыхающих, разбитую по продолжительности пребывания на отдыхе (см. рис. 2), то окажется, что уже больше половины посетителей туристско-рекреационного мезорайона Геленджика – отдыхающие с продолжительностью пребывания менее 7 дней. Средняя продолжительность отдыха в Геленджике – 6 дней (при среднекраевом показателе - 11 дней). Такая статистическая картина вызвана большой долей самодеятельных туристов-постоянных жителей Краснодарского края, предпочитающих проведение нескольких непродолжительных поездок на море в течение лета. Основные отличия данной целевой аудитории от рекреантов, приезжающих из Москвы зимой в Сочи – использование автомобильного транспорта и отсутствие желания ехать на море зимой.

Рис. 2 – Структура турпотока по продолжительности пребывания на отдыхе в отдельных городах Краснодарского края.

Задача администрации города Геленджика не изменить структуру турпотока по продолжительности пребывания, а изменить по источникам прибытия туристов, приезжающих с целью проведения короткого отпуска-уикенда, сделать туризм в Геленджике по крайней мере в зимнее время похожим на туризм в Сочи, что позволит сгладить сезонность курортной деятельности и в конечном итоге скажется на замедлении темпов роста цен на туристские услуги при условии, конечно, что объем приезжающих туристов не изменится.

Сейчас цены на услуги санаториев, гостиниц и аналогичных средств размещения растут в среднем на 15-20% в год. При этом явной корреляционной зависимости между стоимостью услуг по размещению (если ее вообще можно выявить для цен, меняющихся в зависимости от сезона в 2 раза) и ожиданием ввода в эксплуатацию аэропорта нет. Скорее рост цен объясняется ежегодным ростом потока отдыхающих (все-таки количество туристов увеличилось с 500 тыс. человек в 1998 году до 1400 тыс. в 2006). Учитывая закономерный рост прибытий туристов в Геленджик после начала работы аэропорта, можно ожидать некоторое ускорение темпов роста цен на гостиничные услуги, но в целом такой рост будет не на много превышающим имеющийся на данный момент. Существующие тенденции роста привлекательности Геленджика как туристской дестинации для жителей других регионов РФ сложились достаточно давно (5-7 лет назад), когда проекта реконструкции аэропорта еще не было.

Администрация города связывает с появлением аэропорта следующие ожидания:

1. Появление воздушных ворот позволит разгрузить автотрассы и улицы города от иногороднего транспорта.

2. К 2010 году ожидается увеличение общего количества отдыхающих, пребывающих на курорт Геленджик, до 2,5 млн. человек, из которых до 500 тыс. будут прибывать посредством авиатранспорта (сейчас примерно 250 тыс. отдыхающих прибывают ежегодно в Геленджик с использованием авиатранспорта через аэропорты Анапы и Краснодара (см. рис. 3)).

3. Реконструкция аэропорта и связанные с этим факторы увеличат по прогнозам налоговые поступления в местный бюджет на 135 млн. рублей в год (30% бюджета). Местный бюджет получит от курортного бизнеса дополнительно около 50 млн.рублей.

4. Аэропорт создаст около тысячи новых рабочих мест.

5. Появятся новые мощности в части коммунальной инфраструктуры для перспективного строительства объектов курортного и жилищно-гражданского назначения.

6. Будут привлечены инвестиции на строительство туристско-рекреационных объектов премиум-класса, в том числе 4-, 5-звездочных отелей.

Что касается ситуации на рынке недвижимости, то тут можно отметить следующее: земля под курортную и туристскую недвижимость растет в цене, когда свободных участков становится мало (главным образом за счет прихода инвесторов и новых игроков туристского рынка). Стоимость же готовой недвижимости (гостиниц, клубных домов, коттеджей и т.д.) зависит от доходности туристских (или нетуристских, но соответствующих конкретному типу недвижимости) предприятий, которая зависит от размеров турпотока и совокупного платежеспособного туристского спроса. Вывод: если темпы роста стоимости земли опережают темпы роста стоимости готового бизнеса – рынок выходит в стадию насыщения, когда доходность туристской деятельности еще не перешла допустимой нижней границы, но на рынке уже достаточно продавцов, чтобы создавать ощутимую конкуренцию друг другу.

Пока темпы роста цен на землю и на расположенную на ней недвижимость в Геленджике равны и составляют примерно 20% годовых. Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости составляет 46 тыс. р. (разброс цен от 36 тыс. р. до 70 тыс. р.). Земельные участки стоят в центре от 1 500 000 р. (60 тыс. $) до 2 500 000 р. (95 тыс. $) за сотку, в пригороде – от 300 000 р. (12 тыс. $) до 600 000 р. (25 тыс. $) за сотку. В целом средние цены на 1 м² в Геленджике не превышают цены в Анапе, хотя медиана цен немного выше. Это говорит об относительно высокой инвестиционной привлекательности Геленджикской недвижимости (как просто земли, так и туристских объектов) сейчас и в будущем - сказывается устойчивая тенденции увеличения турпотока (в среднем на 150-200 тыс. посетителей в год) и активная девелоперская деятельность крупных российских и иностранных инвесторов.

Хотя ввод большинства новых туристских объектов намечен на 2009, 2010 годы, сказать о некоторых из них надо. В таблице 5 перечислены проекты, находящиеся на активной стадии реализации.

Инвесторы из Санкт-Петербурга планируют реализовать в Геленджике проект строительства Сити-центра, с участием иностранных инвесторов. Инвесторы готовы полностью заменить всю коммунальную инфраструктуру, все инженерные сети в центральной части города.

Московская компания "Стивилон" в этом году намерена начать возведение гостиничного комплекса стоимостью 100 млн. евро. В настоящее время осуществляется выбор подрядных организаций строительства.

Подписано соглашение о строительстве культурно-развлекательного центра стоимостью 3 млн. евро со швейцарской компанией “M and A”.

Среди перспективных проектов можно назвать соглашения со "Словенской экспертной корпорацией" о создании яхт-клуба стоимостью $200 млн. и с компанией ООО "Черноморский гольф" о строительстве гольф-клуба общим объемом инвестиций 57,5 млн. евро.

Начнет реализацию в 2007 году проект по комплексному развитию прибрежной курортной зоны, который разработала компания из ЮАР ''Виктория энд Альфред Уотерфрант ЛТД''. В рамках только этого проекта должны появиться поля для гольфа, конноспортивный центр, кемпинги, отели, центры активного приключенческого и экологического туризма, spa-центр.

Все перечисленные новые объекты позволят расширить рамки курортного сезона или даже перевести курортную деятельность на круглогодичную работу.

Источник Отдел аналитики «Компания ВИЛЛАН»

• Опрос

• Что для Вас является наиболее важным при выборе агентства недвижимости?
• Отзывы о компании
• Сумма вознаграждения
• Условия договора
• Конфиденциальность