Агентство недвижимости Дело — г. Геленджик
Сделки с жильем. Государство возвращает расходы
Введение
С вступлением в действие 1 января 2005 г. В НК РФ новой редакции произошли некоторые изменения в сфере налоговых вычетов. При рассмотрении нововведений мы уделим внимание также и вопросам уже сложившейся, проверенной временем практики. Безусловно, мы и не надеялись, что изменения на этом закончатся. Наверное, и в налоговой сфере действуют законы жизни: все должно развиваться или не все так просто. Нам остается пока только приспосабливаться и уметь правильно использовать новую информацию с пользой. Понятно, что быстро разобраться трудно если не всем, то большинству. Поэтому цель данной статьи – помочь каждому, кто хочет воспользоваться льготой, предоставленной государством.
Вам, конечно, удивительна забота нашего государства, выражаемая в любой форме. Тем более сложно привыкнуть к мысли, что оно отказывается от денег в нашу пользу. Не будем особенно задумываться над мотивами, но все равно приятно. А может быть, и правда, оно решило облегчить нам и так непосильную ношу забот, которые сваливаются на нас год от года и день ото дня, пусть и в такой форме.
И еще, Вы вправе воспользоваться вычетом за последние три года. Это означает, что даже если Вы продали свое имущество или приобрели новое еще в 2003 г., для Вас и в 2006 г. актуальна эта статья.
Так что читайте и разбирайтесь с выгодой для себя.
Налоговый вычет. Что это?
Давайте рассмотрим, что из этого вычитается.
Мы зарабатываем какие-то деньги – это наш доход. Одновременно стараемся платить с этого дохода подоходный налог (или НДФЛ – налог на доходы физического лица). Кроме того, к доходу могут прибавиться суммы в виде льгот от продажи нашего имущества. Или мы потратим свой доход на определенные цели, что уменьшит его.
В свою очередь, государство установило перечень статей расходов и даже доходов, который позволяет уменьшить уплачиваемый государству подоходный налог, то есть суммы, потраченные на определенные государством цели или полученные при продаже своего имущества, вычитаются из нашего дохода. Поэтому такие суммы и называются вычетами, только налоговыми. После вычета общая сумма дохода становится меньше, и, следовательно, уменьшается подоходный налог, уплачиваемый в пользу государства.
Вот откуда берется вычет, и именно поэтому он так называется.
Право на налоговые вычеты. Налоговый резидент.
Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), право на получение налогового вычета предоставляется только физическим лицам, являющимся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Кто такой «налоговый резидент»?
В статье 11 НК РФ дано следующее определение: «физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году». Следовательно, те лица, которые находятся на территории РФ менее 183 дней в календарном году, уже не являются налоговыми резидентами РФ и не могут получить налоговые вычеты.
Основным условием, при котором физическое лицо считается налоговым резидентом, является нахождение на территории Российской Федерации не менее 183 дней. При этом не обязательно являться гражданином РФ. Налоговыми резидентами могут быть даже иностранные граждане или лица без соответствующего гражданства вообще.
Механизм подсчета 183 дней следующий.
Во-первых, необязательно находиться в России 183 дня последовательно. В течение календарного года Вы можете часто покидать пределы России. Кстати, «календарный год» - это период с 1 января по 31 декабря.
Во-вторых, необходимо правильно вести учет дней Вашего фактического нахождения на территории России. Согласно статье 6.1 НК РФ, первым днем Вашего фактического нахождения на территории России будет считаться день, следующий за днем Вашего прибытия в РФ.
С отъездом из России обстоит все несколько иначе: день Вашего отъезда включается в количество дней пребывания на территории нашей страны.
С 1 января 2005 г. в механизм получения имущественных вычетов внесено некое разнообразие. Во-первых, их можно получить, как и раньше, через налоговую инспекцию при помощи заявления и налоговой декларации по окончании календарного года. Во-вторых, при покупке недвижимости имущественный вычет можно получить через Вашего работодателя, не дожидаясь завершения года. Но без участия налоговой инспекции все равно не обойдется: работодателю необходимо предъявить право на имущественный вычет, выданный налоговым органом. Согласно НК РФ в этом случае Ваш работодатель обязан предоставить Вам имущественный налоговый вычет.
Итак, только Вам, в сущности, выбирать, как действовать и действовать ли вообще, а мы лишь постараемся провести Вас кратчайшей дорогой сквозь запутанные лабиринты налоговых вычетов.
Начнем с имущественных налоговых вычетов.
Имущественные налоговые вычеты.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ, государство предоставляет Вам возможность воспользоваться правом на имущественные вычеты. Статьей 220 НК РФ определены виды, размеры и порядок оформления данных налоговых вычетов.
С 1 января 2005 г. в эту статью внесен ряд дополнений и изменений, касающихся процедуры получения таких вычетов и срока владения имуществом. Будем придерживаться уже новой редакции НК РФ. А версии, действующие в 2004, 2003 и 2001 гг., - использоваться в качестве сравнения и применения к ситуациям, имеющим место в прошлом.
Продавая свое имущество (дом, квартиру, машину, ценные бумаги и т.д.), каждый гражданин РФ должен заплатить налог на доходы физических лиц – 13% от стоимости проданного имущества. Однако налоговое законодательство предоставляет имущественные налоговые вычеты, благодаря которым сумма налога может быть уменьшена до нуля.
Иначе говоря, Вы вправе получить следующие имущественные вычеты в суммах:
1) полученных Вами в налоговом периоде от продажи
- жилых домов, квартир (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе;
- иного имущества;
- ценных бумаг;
2) направленных на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли(-ей) в них;
3) направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованными Вами на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли(-ей) в них.
Вычет при продаже недвижимости.
Как размер вычета зависит от срока владения имуществом.
С 1 января 2005 г., согласно подпункту 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, если Вы владели проданным Вами имуществом (жилым домом, квартирой, включая приватизированные жилые помещения, дачей, садовым домиком или земельным участком) менее трех лет, то Вы можете претендовать на вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. Если же Вы имели указанное имущество в собственности более трех лет, то Вы вправе получить имущественный вычет в полной сумме, полученной Вами при продаже данного имущества.
При продаже иного имущества (например, гаража, машины и т.д.), находящегося в Вашей собственности менее трех лет, максимальный размер имущественного вычета составит 125 000 рублей. Если же Вы владели «иным имуществом» более трех лет, то увеличивается и размер вычета: в этом случае можно использовать в качестве налогового вычета всю сумму, полученную Вами от его продажи.
Информацию о рассмотренных имущественных вычетах объединим в таблице 1.
Таблица 1
|
Наименование имущества |
Срок нахождения имущества в собственности до момента продажи |
Размер имущественного вычета |
|
Жилой дом, квартира, дача, садовый домик, земельный участок или доли в указанном имуществе |
менее 3 лет |
сумма в полном объеме, но не более 1 000 000 рублей |
|
3 года и более |
вся сумма, полученная от продажи |
|
|
Иное имущество (кроме ценных бумаг) |
менее 3 лет |
сумма в полном объеме, но не более 125 000 рублей |
|
3 года и более |
вся сумма, полученная от продажи |
Со времени введения в действие части второй НК РФ (с января 2001 г.) ст. 220 НК РФ об имущественных налоговых вычетах претерпела ряд изменений, а именно:
- изначально были установлены другие сроки владения имуществом: соответственно, «менее пяти лет» и «более пяти лет», а не «менее трех лет» и «более трех лет», как сейчас;
- максимальный размер вычета при владении имуществом менее пяти лет был принят в размере 600 000 рублей;
- с 1 января 2003 г. размер имущественного вычета при нахождении имущества в собственности менее пяти лет был увеличен до 1 000 000 рублей;
- с 1 января 2005 г. снижен до трех лет срок нахождения имущества в собственности, который влияет на итоговый размер получения имущественного вычета (см. табл. выше).
Изменения не коснулись имущества, определенного как «иное имущество».
Представим изменения по годам в таблице 2.
Таблица 2
|
Наименование имущества |
Года |
Срок нахождения имущества в собственности до момента продажи |
Размер имущественного вычета |
|
Жилой дом, квартира, дача, садовый домик, земельный участок или доли в указанном имуществе |
2001-2002 |
менее 5 лет |
сумма в полном объеме, но не более 600 000 рублей |
|
более 5 лет |
вся сумма, полученная от продажи |
||
|
2003-2004 |
менее 5 лет |
сумма в полном объеме, но не более 1 000 000 рублей |
|
|
более 5 лет |
вся сумма, полученная от продажи |
||
|
2005 |
менее 5 лет |
сумма в полном объеме, но не более 1 000 000 рублей |
|
|
более 5 лет |
вся сумма, полученная от продажи |
Кроме того, необходимо иметь в виду, что законодательные органы субъектов Российской Федерации вправе изменить (уменьшить) максимальные размеры предоставляемых вычетов.
Как «работает» вычет.
Продажа имущества и получение вычета в действии
Если Вы решили продать квартиру, жилой дом, приватизированное жилое помещение, дачу, земельный участок или долю(-и) в указанном имуществе, вам необходимо обратить внимание на некоторые особенности и ознакомиться с аналогичными ситуациями из жизни других людей, чтобы избежать возможных просчетов и ошибок.
Итак, во-первых, вышеуказанное имущество должно принадлежать вам на правах собственности, то есть быть приватизировано. Это нужно не только для того, чтобы вообще иметь право продать данное имущество, но и потому, что только с момента приватизации имущества исчисляется срок нахождения этого имущества у Вас в собственности. Если Вы ознакомились с таблицей 1, то Вам станет понятно, что сумма вычета напрямую зависит от времени нахождения имущества у Вас в собственности.
Иными словами, не важно, сколько времени Вы прожили в Вашей квартире до момента продажи, главное - это когда Вы ее приватизировали.
С 1 января 2005 г., если Вы владели имуществом, перечисленным в таблице 1 три года и более (до этого пять и более), то Вы вправе претендовать на всю сумму, полученную при продаже такого имущества. Поэтому следует, если это возможно, подождать с продажей своей собственности до указанного срока, чтобы сэкономить на уплате налога, так как при продаже имущества, согласно статье 220 НК РФ, Вы платите налог не со всех полученных денег, а только с суммы, превышающей установленный размер при условии владения имуществом менее 3-х лет. Если Вы подождете, то налог Вам вообще платить не придется.
| ПРИМЕР |
|
Удальцов в 2003 г. продал свой коттедж и автомобиль, соответственно, за 1 200 000 руб. и 130 000 руб. Он получил доход. Поэтому в 2004 г. Удальцов в соответствии с Налоговым кодексом РФ до 30 апреля подал декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и все необходимые сопутствующие документы, подтверждающие нахождение указанного имущества у него в собственности более пяти лет. В этом случае налоговый орган предоставил Удальцову имущественный вычет и на коттедж, и на автомобиль в полной сумме, полученной от их продажи. Если бы это имущество находилось в собственности Удальцова менее 5 лет, то вычет был бы предоставлен на коттедж в сумме 1 000 000 руб., а на автомобиль – 125 000 руб. |
Совместная собственность на имущество
Если Вы реализуете имущество, которое не принадлежит Вам полностью, а находится в общей долевой собственности с кем-либо, то имущественный вычет распределяется между совладельцами данного имущества пропорционально доли их участия в этом имуществе.
В случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, размер вычета определяется по договоренности между всеми владельцами. Кроме того, в этом случае нужно заключить соглашение о распределении долей. Данное соглашение не требует нотариального заверения. В нем необходимо указать, на основании чего Вы стали совместными собственниками имущества.
Если же при оформлении свидетельства на право собственности Вами будет подано заявление в регистрационную палату об оформлении имущества не на одного собственника, а на всех поровну, то заключать подобное соглашение не нужно.
| ПРИМЕР |
|
В 2004 г. супруги Браковы продали свою квартиру, принадлежащую им на праве общей долевой собственности за 1 700 000 руб. Супруги заключили соглашение о том, что каждому из них принадлежала половина квартиры. Данная квартира находилась у них в собственности менее 5 лет. Поэтому общий размер имущественного вычета, исчисленного в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, составляет 1 000 000 руб. Размер вычета для каждого из супругов составит 500 000 руб. (1 000 000 руб.: 2), так согласно закону он распределяется пропорционально долям собственности либо по договоренности между владельцами. Разница в 700 000 руб. между суммой, полученной ими от продажи квартиры (1 700 000 руб.), и размером имущественного вычета (1 000 000 руб.) облагается налогом на доходы физических лиц в соответствии с положениями главы 23 НК РФ по ставке 13 %. Примечание. Если бы супруги Браковы продали квартиру в 2005 г., то на размер имущественного вычета влияло бы другое количество лет - более или менее трех. |
| ПРИМЕР |
|
Дом находился в совместной собственности у супругов Поцелуйчиковых без разделения долей с 1996 г. В 2003 г. они оформили право долевой собственности на дом и продали каждый свою долю на сумму более 1 000 000 руб. Так как при разделении долей не произошло изменения объекта как такового и срок нахождения дома в собственности владельцев составлял более пяти лет, то каждый из супругов воспользовался имущественным налоговым вычетом в полной сумме, полученной при продаже дома. |
| ПРИМЕР |
|
Семья Безоблачных, состоящая из 4-х человек, продала в 2004 г. за 2 000 000 руб. свою квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. Доли каждого собственника равны. Период владения данной квартирой составляет менее 5 лет. Предельный размер имущественного вычета, которым может воспользоваться каждый из владельцев, составляет 250 000 руб. (1 000 000 руб.: 4), так как при продаже имущества до 2005 г. нужно владеть имуществом более 5 лет, чтобы претендовать на имущественный вычет в пределах всей суммы, полученной при продаже такого имущества. Сумма дохода, полученная от продажи каждым из продавцов за 2004 г., равна 500 000 руб. Налог в 13 % (НДФЛ) с учетом имущественного вычета будет взиматься не со всей суммы дохода, а только с 250 000 руб. (500 000 руб. – 250 000 руб.): 250 000 руб. х 13 % = 32 500 руб. Если бы вычет не был заявлен, каждому собственнику в бюджет пришлось бы уплатить сумму в два раза больше, а именно 65 000 руб. |
Альтернативный способ получения вычета при продаже имущества
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Вы можете вместо использования своего права на получение имущественного налогового вычета уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода.
Эта возможность не относится к продаже имеющихся у Вас ценных бумаг, о которых мы поговорим отдельно (раздел «Ценные бумаги и предоставление имущественного налогового вычета»).
| ПРИМЕР |
|
Татьяна продала свою квартиру в 2003 г. за 1 500 000 руб. Приобрела же она данную квартиру в 2000 г. за 1 800 000 руб. Поскольку квартира находилась у Татьяны в собственности менее 5 лет, то имущественный вычет может быть предоставлен ей только в размере 1 000 000 руб. Однако Татьяна может воспользоваться другим способом, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход: если у нее остались в сохранности все документы, подтверждающие произведенные расходы на покупку этой квартиры в размере 1 800 000 руб., то она вправе воспользоваться вычетом в размере 1 500 000 руб., то есть в размере полученного от продажи квартиры дохода. При этом разница в сумме (300 000 руб.) является как бы убытком, так как она не компенсируется и не принимается в уменьшение налоговой базы в отношении других полученных Татьяной доходов. |
Документы для получения вычета
Описываемый имущественный вычет будет Вам предоставлен, только если Вы подадите определенные документы в налоговый орган по месту жительства (подробнее об этом см. раздел «Механизм предоставления всех имущественных вычетов»).
Такими документами являются:
- письменное заявление о предоставлении имущественного вычета;
- письменное заявление о возврате причитающейся Вам суммы подоходного налога;
- налоговая декларация;
- справка(-и) по форме № 2-НДФЛ о полученных доходах и удержанном с них налоге на доходы физических лиц (по ставке 13 %);
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие получение дохода (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, а также расписки);
- документы, подтверждающие право собственности на все имущество или его долю (свидетельство о государственной регистрации).
Заявления подаются в произвольной форме.
Справку № 2-НДФЛ Вам обязаны предоставить в бухгалтерии по месту работы. В ней содержится вся информация о полученном за истекший календарный год доходе и уплаченных с него налогах. Если у Вас несколько мест работы, справки по форме № 2-НДФЛ Вы можете получить в бухгалтерии каждой организации. Если Вы работаете по трудовому договору у индивидуального предпринимателя, Ваш работодатель также обязан удерживать из Вашей зарплаты налог на доходы физических лиц и перечислять его в бюджет Российской Федерации. Соответственно индивидуальный предприниматель также может выдать Вам справку 2-НДФЛ.
О платежных документах и договоре купли-продажи необходимо сказать следующее.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изменение прав на имущество (возникновение, прекращение, ограничение прав) происходит в соответствии с документом, которым, в частности, является договор купли-продажи недвижимого имущества. Данный договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 ст. 556 ГК РФ, передача прав на недвижимость продавцом и принятие этого права покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу о передаче. После подписания подобного документа о передаче имущество считается переданным другому владельцу.
Следовательно, при продаже своего имущества к договору купли-продажи необходимо приложить передаточный акт или расписку, то есть документ, подтверждающий передачу денежных средств от покупателя к продавцу. Эти документы составляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения (письмо-разъяснение Управления МНС России по г. Москве от 16 декабря 2004 г. № 27-08/81075). Передаточный акт и расписка взаимозаменяют друг друга: предоставляется либо передаточный акт, либо расписка. В расписке следует указать данные о переданной сумме, подписи сторон, паспортные данные продавца, а также дату составления расписки.
Если, например, в представленном договоре купли-продажи жилого дома с другими строениями, а также земельным участком не выделена стоимость жилого дома из общей стоимости, имущественный вычет может быть предоставлен только после дополнительного соглашения, заключенного между сторонами. В данном соглашении из общей стоимости покупки выделяется стоимость того имущества, на которое в соответствии с НК РФ предоставляется имущественный вычет.
Судебные решения
К документам, подаваемым для предоставления имущественного налогового вычета, относятся также и судебные постановления. Они являются обязательными для исполнения для всех должностных лиц и граждан и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Это означает, что административные органы и должностные лица не вправе вынести свое постановление, которое противоречило бы вступившему в законную силу судебному постановлению.
Из этого следует, что судебные постановления (если они связаны с договором купли-продажи имущества) относятся к документам, которые предоставляются в налоговую инспекцию для получения имущественного налогового вычета в соответствии со ст. 220 НК РФ.
При обработке документов для вынесения решения о предоставлении имущественного вычета (камеральная проверка) налоговый орган вправе запросить у Вас дополнительные сведения и (или) документы (ст. 31 НК РФ), подтверждающие правильность исчисления налога, в том числе информацию о проведенной сделке купли-продажи в письменном виде или произвести опрос сторон.
Кто отвечает за уплату налога?
В принципе, согласно статье 226 НК РФ работодатели (налоговые агенты) удерживают налог в отношении всех Ваших доходов, если они сами явились источником данных доходов. Другими словами, если работодатель купил у Вас что-либо, то на нем, а не на Вас лежит ответственность по уплате подоходного налога по данному имуществу в бюджет государства. К налоговым агентам могут относиться российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации.
На практике налоговый агент удерживает с Вас налог при продаже имущества без применения имущественного вычета. А Вы по окончании очередного календарного года заявляете свое право на получение имущественного налогового вычета в налоговую инспекцию (см. перечень необходимых документов выше).
В соответствии со ст. 228 НК РФ Вы как физическое лицо уплачиваете налог с дохода, полученного в результате продажи своего имущества, самостоятельно, если данный доход получен:
- от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами (работодателями);
- от налоговых агентов, которые не удержали по каким-либо причинам с Вас налог.
В этих случаях на Вас как на продавце своего имущества и получателе дохода лежит обязанность по предоставлению налоговой декларации с указанием суммы, полученной от продажи данного имущества, принадлежащего Вам на праве собственности. С суммы полученного дохода Вы уплачиваете налог сами в порядке, предусмотренном ст. 228 НК РФ. Кроме того, Вы должны заполнить налоговую декларацию и сдать ее в налоговый орган по месту своей прописки не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором Вы получили доход от продажи имущества. Если вместе с декларацией Вы подадите необходимые документы в налоговую инспекцию, то Вам еще и предоставят имущественный вычет.
Если Вы продаете имущество российской организации или индивидуальному предпринимателю, но при этом сами не являетесь налоговым резидентом Российской Федерацией, то с Вас должны удержать налог по ставке 30 %. Это лишает Вас права на имущественный вычет, так как только наличие дохода, облагаемого по ставке 13 %, дает Вам право на такой вычет.
Если Вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и продали имущество в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, то Вы тогда получаете не имущественный вычет, а профессиональный налоговый вычет (см. § в «Профессиональные налоговые вычеты» главы 5).
И еще. Наверное, Вы хотите узнать, обязаны ли Вы в любом случае при продаже своего имущества подавать налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля вне зависимости от того, подлежит полученный доход налогообложению или нет? Ответ: «Да, обязаны». Это установлено статьями 227 и 228 НК РФ.
| ПРИМЕР |
|
В 2005 г. Волгин продал свой гараж, которым владел на праве собственности, за 50 000 руб. Полученный Волгиным доход меньше ограничения по имущественному вычету, который установлен для этого вида имущества (125 000 руб.). Следовательно, данный доход не подлежит налогообложению. Тем не менее, Волгин обязан до 30 апреля 2006 г. подать налоговую декларацию, в которой он укажет сумму полученного дохода и заявит о своем праве на имущественный вычет. |
Продажа доли в уставном капитале организации
На практике встречаются случаи, когда участники выходят из ООО (общество с ограниченной ответственностью), реализуя при этом принадлежащую им долю. Оплата за данную долю производится в денежной форме. Полученный доход облагается по ставке 13 % (речь идет, конечно, о продавце - налоговом резиденте). Продавцу в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ положен имущественный вычет, который он может получить по своему выбору в размере:
- документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такой доли;
- 125 000 руб., если доля принадлежала ему менее трех лет;
- всей суммы дохода, полученной от продажи, если доля принадлежала владельцу три года и более.
| ПРИМЕР |
|
При регистрации общества с ограниченной ответственностью «Кладезь» в 2003 г. Всезнайкин внес в его уставной капитал 100 000 руб. В 2004 г. он вышел из ООО, реализовав свою долю за 150 000 руб. Из-за того, что доля принадлежала Всезнайкину менее трех лет, ему положен имущественный вычет в сумме, не превышающей 125 000 руб. Следовательно, налоговая база в этом случае будет составлять всего 25 000 руб. (150 000 руб. - 125 000 руб.). Подоходный налог составит 3 250 руб. (25 000 руб. х 13 %). Если бы доля принадлежала Всезнайкину более трех лет, то он бы имел право на получение вычета в полном размере, и ему не нужно было уплачивать НДФЛ вообще. В любом случае Всезнайкин вместо имущественного вычета в виде денежной суммы (125 000 руб. или в полном объеме – 150 000 руб.) может уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей этой доли. |
Если Вы продаете свою долю, полученную при реорганизации предприятия, то срок нахождения этой доли в Вашей собственности исчисляется с даты приобретения Вами данной доли (положение введено Федеральным законом от 6 июня 2005 г. № 58-ФЗ).
Продажа нескольких объектов недвижимости
При продаже нескольких объектов недвижимости в течение одного календарного года имущественные вычеты суммируются, так как налоговым законодательством не ограничено получение имущественного вычета при продаже имущества.
| ПРИМЕР |
|
Раков в 2004 г. продал организации жилой дом за 1 500 000 руб. и земельный участок за 1 000 000 рублей. И дом, и участок находились в собственности Ракова с 1995 г. - более пяти лет. Он обязан представить в налоговый орган заявление о предоставлении имущественного налогового вычета, декларацию, справки о доходах и документы, подтверждающие, что проданный жилой дом и земельный участок находились в его собственности более пяти лет. В этом случае Раков вправе воспользоваться по доходам 2004 г. имущественным налоговым вычетом в сумме 2 500 000 рублей. |
Вычет при приобретении и строительстве недвижимости
Согласно пункту 2 ст. 220 НК РФ, Вы можете потратить свои денежные средства на приобретение на территории Российской Федерации определенного имущества. При этом государство может предоставить Вам имущественный вычет, чтобы сократить Ваши реальные расходы, тем самым поощрив Ваши стремления израсходовать свои деньги на такое приобретение.
Получить имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов Вы сможете, если потратите свои деньги на:
- новое строительство;
- приобретение жилого дома, квартиры или доли(-ей) в них;
- погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли(-ей) в них.
Размер вычета
Размер вычета, безусловно, ограничен определенной суммой, а именно 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным Вами от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Увеличение размера вычета произошло с 1 января 2003 г. (Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 110-ФЗ «О внесении изменений в ст. 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).
До 2003 г. вычет предоставлялся в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации.
Имущественный вычет - это единственный вычет, который предоставляется не один год. Если вычет не может быть использован полностью из-за того, что Вы заработали за отчетный год меньше суммы, потраченной Вами на приобретение квартиры (дома и т. д.), то остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования, то есть и на следующий год Вы снова подаете налоговую декларацию, в которой указываете сумму уже полученной части вычета и сумму причитающейся Вам части вычета.
| ПРИМЕР |
|
Новосельцев заработал в 2003 г. 500 000 руб. В этом же году он приобрел квартиру за 800 000 руб. и получил свидетельство о государственной регистрации права собственности. В 2004 г. Новосельцев подал налоговую декларацию и воспользовался имущественным вычетом в размере 500 000 руб. Вычет за 2003 год не мог быть использован полностью, так как заработная плата оказалась меньше общей суммы вычета, который положен Новосельцеву (800 000 руб.). Он продолжил пользоваться вычетом на следующий год. Остаток недополученного вычета составил 300 000 руб. (800 000 - 500 000). |
Если Вы начали пользоваться имущественным вычетом в размере 600 000 руб. и не полностью им воспользовались до 1 января 2003 г., то Вы имеете право на предоставление вычета по этому же объекту в размере 1 000 000 руб. с зачетом ранее предоставленного вычета по суммам расходов по строительству или приобретению квартиры или жилого дома, а также доли(-ей) в них.
Если Вы полностью использовали свой имущественный вычет до 1 января 2003 г. в размере 600 000 руб., то Вы уже не имеете права на перерасчет в соответствии с новым, увеличенным размером, действующим на настоящий момент (1 000 000 руб.).
| ПРИМЕР |
|
Персиков приобрел в 2002 г. долю квартиры за 750 000 руб. Его доход за этот год составил 800 000 руб. Он подал налоговую декларацию в 2003 г. в отношении доходов за 2002 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет в размере 600 000 руб. Таким образом, вычет, который предоставляло налоговое законодательство в 2002 г., был полностью использован. Следовательно, Персиков не имеет права на использование вычета, исходя из увеличенного размера в 1 000 000 руб., несмотря на то, что стоимость приобретенного им жилья (750 000руб.) превышает ранее предоставленный ему размер вычета (600 000 руб.). Более того, истек срок давности по вычету: если бы Персиков еще не получал вычет, то в 2006 г. он уже не смог бы воспользоваться своим правом на получение вычета, так как прошло более трех лет после приобретения им доли в квартире. |
Фактические расходы
В фактические расходы на новое строительство или приобретение жилого дома или доли(-ей) в нем могут включаться затраты на:
- разработку проектно-сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- работы или услуги, связанные со строительством или отделкой дома;
- подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников данных коммуникаций.
Фактическими расходами на приобретение квартиры или до-ли(-ей) в ней могут быть расходы на:
- приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- покупку строительных материалов;
- работы по отделке квартиры.
Существует очень важное уточнение, касающееся строительства: моментом окончания достройки являются сдача дома в эксплуатацию и регистрация права собственности на построенный дом или квартиру. Имущественный вычет предоставляется только по фактическим расходам, направленным на строительство жилья до момента его окончания, то есть до регистрации права собственности на построенный дом или квартиру.
Расходы, понесенные Вами после регистрации прав собственности на построенное жилье, не могут быть приняты в качестве вычета, так как их нельзя отнести к расходам на новое строительство.
Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, расходы на достройку и отделку приобретенного дома или квартиры могут быть приняты к вычету только в том случае, если в договоре купли-продажи указано, что приобретенный дом или квартира находятся на этапе незавершенного строительства или отделки. Иначе говоря, если для того чтобы использовать данное имущество для жилья, необходимо затратить дополнительную сумму на проведение внутренних отделочных работ и покупку строительных материалов.
Ваш доход может быть уменьшен только на расходы в части нового строительства либо приобретения жилого дома или квартиры. Предоставление вычета в отношении расходов на приобретение другого имущества не предусмотрено. Это относится главным образом к тем ситуациям, когда в стоимость имущества входит стоимость другого имущества, например мебели. Для того чтобы без проблем получить вычет по приобретаемому объекту, необходимо из общей стоимости выделить стоимость приобретаемого имущества путем заключения сторонами соответствующего соглашения в форме, установленной гражданским законодательством.
| ПРИМЕР |
|
По окончании 2004 г. Богачев обратился в налоговый орган за предоставлением имущественного налогового вычета по суммам, затраченным им по договору купли-продажи жилого дома с участком. В договоре купли-продажи не выделена стоимость жилого дома, а указана общая цена проданного Богачеву земельного участка вместе с жилым домом, определенная по договоренности сторон. После государственной регистрации внести изменения, касающиеся цены покупки, в договор купли-продажи можно только, заключив дополнительное соглашение об изменении условия о цене (п. 2 ст. 424 ГК РФ) с последующей регистрацией такого соглашения. Только после государственной регистрации подобные изменения вступают в законную силу. Налоговый орган не вправе по своему усмотрению, использовав принятые нормативы, предоставить покупателю имущественный вычет по сумме разницы между общей стоимостью по существующему договору и нормативной стоимостью земельного участка, поскольку нормативная стоимость участка не является его рыночной ценой. Таким образом, из-за того, что в договоре купли-продажи жилого дома с участком не выделены отдельно их рыночные стоимости, имущественный вычет в связи с приобретением Богачевым жилого дома не может быть предоставлен. |
Следовательно, если в свидетельстве о регистрации указано право собственности на «домовладение», «комнату в квартире», «три жилых дома», «четыре квартиры», «жилой дом и земельный участок» и т. п. без выделения отдельно стоимости объекта недвижимости, по которому можно получить имущественный вычет, то Вам вычет не предоставят.
Документы для получения вычета
По окончании календарного года Вы можете заявить свое право на получение имущественного налогового вычета, представив следующие документы:
- письменное заявление о предоставлении имущественного вычета;
- письменное заявление о возврате причитающейся Вам суммы подоходного налога;
- налоговую декларацию;
- справку(-и) по форме № 2-НДФЛ о полученных доходах и удержанном с них налоге по ставке 13 %;
- документы, подтверждающие право собственности на все имущество или его долю(и) (свидетельство о государственной регистрации).
- договор купли-продажи;
- платежные документы, подтверждающие получение дохода;
- доверенность, если оплата денежных средств осуществлена другим лицом от Вашего имени.
По всем документам можно заранее подготовить копии, но налоговый инспектор может попросить Вас показать и оригиналы всех перечисленных документов.
Как мы уже отмечали ранее, заявления пишутся в свободной форме, но в них должна содержаться вся необходимая о Вас информация.
Справку № 2-НДФЛ Вам обязаны предоставить в бухгалтерии по месту работы. В ней содержится вся информация о полученном за истекший календарный год доходе и уплаченном с него налоге. Если у Вас несколько мест работы, справки по форме № 2-НДФЛ Вы можете получить в бухгалтерии каждой организации. Если Вы работаете по трудовому договору у индивидуального предпринимателя, Ваш работодатель также обязан удерживать из Вашей зарплаты налог на доходы физических лиц и перечислять его в бюджет Российской Федерации. Соответственно, индивидуальный предприниматель также может выдать Вам справку № 2-НДФЛ.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Следовательно, Вам обязательно нужно предоставить подобное свидетельство или иной документ, устанавливающий право собственности на имущество. Копия такого документа хранится в налоговом органе вместе с Вашим заявлением и другими документами, необходимыми для получения имущественного налогового вычета.
Платежные документы
О платежных документах необходимо сказать следующее.
Одним из основных условий предоставления вычета является оплата покупки жилого дома или квартиры, строительства жилого дома из собственных средств, подтвержденная платежными документами.
К платежным документам, в частности, относятся:
- квитанции к приходным кассовым ордерам;
- банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;
- товарные и кассовые чеки;
- акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адресных и паспортных данных продавца;
- расписки от продавца, подтверждающие оплату покупателем приобретаемого жилья;
- другие подобные документы.
При расчетах между физическими лицами получение денег продавцом от покупателя подтверждается распиской (ст. 408 ГК РФ). Расписка прилагается к договору купли-продажи как документ, подтверждающий факт уплаты указанной в таком договоре цены приобретаемого объекта.
Статьей 556 ГК РФ (ГК РФ) предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются в соответствии с передаточным актом, подписываемым сторонами. Без подобного документа, каким может являться также расписка, договор купли-продажи считается недействительным.
Доверенность
Может возникнуть ситуация, при которой денежные средства на оплату стоимости приобретаемого имущества вносятся не Вами, а другим физическим лицом. В этом случае таким лицом должна быть представлена доверенность от Вас на совершение указанных действий.
Статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьим лицом, которым в нашем случае считается продавец имущества.
Такую доверенность не нужно заверять нотариально, так как нашим законодательством это не предусмотрено (письмо Управления ФНС России по г. Москве от 16 декабря 2004 г. № 27-08/81075 «Об отдельных вопросах исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц»).
Вычет в примерах
В соответствии с налоговым законодательством, имущественный вычет, впрочем, как и все остальные виды вычетов, предоставляется только за прошедшие три календарных года. Поэтому, если Вы подадите налоговую декларацию в 2006 г., то сможете получить вычет за 2003, 2004 и 2005 гг.
| ПРИМЕР |
|
Сайгаков купил в 2002 г. квартиру. Потом уехал в командировку. В 2004 г. вернулся в Россию. А в 2006 г. вдруг решил, что ему пора получить имущественный вычет. Но было уже слишком поздно, так как срок по использованию такой льготы по подоходному налогу для него прошел. Как известно, жизнь богата своим разнообразием. Поэтому мы не в состоянии отразить все возможные ситуации. Приведем лишь некоторые из них. |
| ПРИМЕР |
|
Имеет ли право на имущественный вычет гражданин Обделенный, если он купит комнату с долей общего пользования в коммунальной квартире? Ни Жилищный кодекс РСФСР от 26 июня 1983 г., действовавший до 1 марта 2005 г., ни вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ не ограничивают право граждан на приобретение жилья в виде части отдельной квартиры. Согласно законодательству собственнику жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на места общего пользования. Поскольку комната в коммунальной квартире является изолированным помещением, налоговый орган должен предоставить Обделенному имущественный налоговый вычет на комнату с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования. |
Если квартира или жилой дом принадлежат нескольким лицам, то имущественный вычет распределяется между владельцами в соответствии с их долями собственности или с их письменными заявлениями, в которых оговаривается размер их долей (обычно это необходимо при приобретении имущества в общую совместную собственность).
| ПРИМЕР |
|
Супруги Валентинковы в 2003 г. приобрели жилой дом в общую равнодолевую собственность. В договоре купли-продажи оба супруга указаны в качестве покупателей данной собственности. Каждый из супругов Валентинковых оплатил половину стоимости дома и получил соответствующее свидетельство. Общая стоимость квартиры составляла 1 500 000 руб. Размер имущественного вычета по данному объекту полагается 1 000 000 руб., невзирая на количество собственников. Следовательно, каждый из супругов Валентинковых может претендовать только на 500 000 руб. вычета (1 00 0000 руб.:2). |
Долей в собственности владеет ребенок
Подобная ситуация очень часто встречается в жизни. Это, конечно, хорошо. Но опять встает денежный вопрос: «А что же происходит тогда с имущественным вычетом?» В случае, когда доля(-и) в имуществе принадлежит ребенку (детям), несмотря на то, что за эту долю(-и) заплатили сами родители или другие лица, они (родители) не смогут воспользоваться правом на имущественный вычет в части стоимости квартиры, приходящейся на долю ребенка.
| ПРИМЕР |
|
Мама приобрела квартиру. В соответствующем договоре купли-продажи имеется пункт о том, что она выделяет четверть в данной квартире своему несовершеннолетнему сыну. Переход данной доли сыну подтверждается договором дарения. Маме выдали два свидетельства о праве собственности: одно -сыну на четверть квартиры, другое - самой маме на три четверти той же квартиры. В этом случае мама не может претендовать на имущественный вычет по всей стоимости квартиры, так как четверть уже не принадлежит ей, хотя она и заплатила за нее. Если сын вскоре пойдет на работу и будет получать доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 %, то он сам сможет получить вычет в части своей доли. |
Если Вы купили, например, квартиру, но в течение того периода не работали, то Вы все равно можете получить вычет, если в дальнейшем устроитесь на работу, а затем по окончании календарного года обратитесь в налоговую инспекцию со всеми необходимыми вышеуказанными документами.
| ПРИМЕР |
|
Студент 4 курса дневной формы обучения Умник приобрел квартиру за счет средств родителей. На данном этапе имущественный вычет в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ ему не полагается, так как Умник не имеет дохода, облагаемого по ставке 13 %. Но если в течение 3 лет он устроится на работу и будет получать такой доход, то он уже тогда вправе рассчитывать на получение имущественного вычета на приобретенное им имущество. |
Получение кредитов
При строительстве своего жилья или покупке квартиры или доли(-ей) в них Вы можете воспользоваться услугами кредитных и иных организаций Российской Федерации, которые могут Вам предоставить целевой заем (кредит).
Вы заключаете договор целевого займа с указанными организациями. По такому договору Вы обязаны использовать заем только на те цели, для которых он предназначен. Вы, в свою очередь должны обеспечить организации-кредитору возможность контролировать целевое использование займа (п. 1 ст. 814 ГК РФ).
При предоставлении кредитной организацией целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, последние считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является та организация, которая предоставила целевой кредит. К залогу жилого дома или квартиры применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В этом случае можно применить правила ипотечного кредитования.
Суммы погашения процентов по целевому кредиту принимаются при исчислении полагающегося Вам имущественного вычета без ограничения по максимальной сумме.
Предоставляется ли имущественный вычет по целевому кредиту, полученному в большей сумме, чем стоимость квартиры?
Давайте рассмотрим подобную ситуацию, используя цифры.
| ПРИМЕР |
|
Размер полученного Физиком кредита составляет 500 000 руб., стоимость квартиры при этом – 380 000 руб. Обычно целевой заем выделяется под определенные цели. Гражданин сначала предоставляет кредитной организации документы на имущество, а только после этого организация определяет размер будущего кредита, который не превышает стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Так работает и ипотечное кредитование в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому Физику не предоставят имущественный налоговый вычет в сумме оплаченных им процентов по займу, которые начислены с суммы, превышающей стоимость квартиры (380 000 руб.). |
Имущественный вычет не предоставляется
При покупке, например, квартиры мы часто пользуемся услугами риэлторских фирм, заключая специальный договор и оплачивая при этом определенную сумму вознаграждения за выполненную услугу. Включается ли данное вознаграждение в состав фактических расходов по приобретению имущества при получении имущественного вычета?
Нет, не включается. Оказание услуг по подбору имущества в соответствии с договором поручения, которым является договор с риэлторской фирмой, не влечет приобретения права собственности на данное имущество и не является обязательным условием для его приобретения. Следовательно, Ваши расходы на оплату таких услуг не могут рассматриваться в качестве расходов на покупку имущества.
Предположим, что Вы получаете имущественный вычет, а потом взяли и продали свое имущество. По мнению Управления МНС по г. Москве, продажа объекта лишает Вас права на дальнейшее использование имущественного вычета, поскольку Вы уже не сможете представить документы, подтверждающие Ваше право на данное имущество. Но это только мнение налоговых органов.
Если рассмотреть положения статьи 220 НК РФ, то имущественный вычет предоставляется Вам один раз при подаче налоговой декларации и документов, подтверждающих приобретение жилья и фактическую оплату денежных средств. Если Вы не использовали вычет в одном налоговом периоде, то его остаток переносится на последующие периоды до полного его использования. Для этого Вам опять придется подать налоговую декларацию, но повторного предоставления остальных документов уже не требуется.
А вот ситуация, когда Вы даже не сможете заявить о своем праве на имущественный вычет при покупке имущества - это когда Вы продали это имущество в том же году, когда и приобрели. В этом случае Вы не сможете предоставить первичные документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект. Но Вы вправе претендовать на имущественный вычет при продаже своего имущества.
Вычет не применяется, если расходы на строительство или приобретение жилого дома или квартиры оплачивает Ваш работодатель или иные лица.
Если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми, то вычет также не полагается. Взаимозависимыми признаются лица, отношения между которыми могут оказать влияние на условия или экономические результаты их сделки (ст. 20 НК РФ), а именно когда:
- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- лица в соответствии с семейным законодательством РФ состоят в брачных отношениях, отношениях родства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Например, если сын покупает квартиру у отца, то он не имеет права на получение имущественного налогового вычета.
Имущественный вычет также может быть не предоставлен, если суд признает лица взаимозависимыми по иным основаниям, чем перечисленным выше, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделки купли-продажи.
Если Вы индивидуальный предприниматель
Вы - индивидуальный предприниматель и купили квартиру. Но если Вы работаете по упрощенной системе налогообложения, то, к сожалению, имущественный вычет Вам не положен, так как Вы не являетесь плательщиком налога по ставке 13 %, что является основным условием для получения имущественного вычета.
Дача, земельный участок и имущественный вычет
Имущественный вычет положен Вам только, если Вы приобретаете жилой дом, квартиру или долю(-и) в этом имуществе. Вычет не полагается, если Вы покупаете дачу, садовый домик или, например, земельный участок. При оформлении документов на собственность нужно проявить внимательность, потому что от того, как запишут и оформят Вашу покупку, будет зависеть получение имущественного вычета.
Например, как отличить дачу от жилого дома? Когда дом регистрируют в соответствующих службах, то его оформляют или как жилой дом для постоянного проживания, или как садовый домик (дачу). Для строительства жилого дома земельный участок выделяется под индивидуальное жилищное строительство. Если земельный участок предназначен под садовое товарищество, то регистрирующие службы, как правило, не оформляют здание как жилой дом. В свидетельстве о регистрации будет указано, каким типом имущества Вы владеете. Для получения вычета это должен быть жилой дом с правом проживания.
