Агентство недвижимости Дело — г. Геленджик
Государственная регистрация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Собственники земельных участков (долей) должны решить не только как ими распорядиться, но и успеть зарегистрировать это право
В ходе осуществления земельной реформы в начале 90-х годов резко поменялся правовой режим сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий. Так, если ранее все земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности, то после реорганизации бывших колхозов и совхозов земли сельскохозяйственных угодий были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в собственность граждан.
В результате проводимой земельной реформы сельские жители получили право на получение земельной доли в собственность, в соответствии с которым каждый собственник получил возможность владеть, пользоваться и распоряжаться землей.
За прошедшие годы граждане участвовали в обороте земель сельскохозяйственного назначения. Часть земельных долей была передана в уставной капитал, другая – продана или подарена юридическим и физическим лицам собственниками, получившими на них право, либо получена в порядке наследования. Основная масса земельных долей арендуется и используется гражданами самостоятельно в личных подсобных хозяйствах или крестьянско-фермерскими хозяйствами. Но многие граждане так и не озаботились вопросами государственной регистрации прав на частную собственность.
В последнее время интерес к земле, как к объекту недвижимого имущества, заметно вырос. Во многом это обусловлено последними законодательными изменениями, а также общей проводимой политикой государства и озабоченностью государственной власти Краснодарского края, в лице ЗСК и администрации края, переходом земли в право доверительного управления. Что может повлечь ущемление социальных прав жителей Кубани.
Следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право.
Дело в том, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ (свидетельство), удостоверяющий его право на земельную долю. Только после этого, собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку.
Чтобы все эти действия не вступали в противоречия с законодательством, необходимо в обязательном порядке надлежащим образом оформить правовые документы и зарегистрировать свое право собственности посредством внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлена определенная процедура, которая необходима для того, чтобы каждый собственник – пайщик имел возможность зарегистрировать свой земельный участок (долю). А начинать ее надо с межевого дела, затем постановка на кадастровый учет, и только потом обращаться за государственной регистрацией права.
Вся процедура достаточно дорогостоящая и требует определенных денежных средств. Для сельского населения, где каждый рубль на счету, финансовые трудности действительно являются одной из проблем. Люди в полной мере не осознают, что необходимость сейчас таких трат, несоизмерима от пользы по владению землей в будущем. Интерес к земле как к объекту недвижимого имущества со временем будет нарастать, земля станет востребованным товаром. Если сейчас земельные участки (доли) не будут оформлены собственниками надлежащим образом, то после 27 января 2007 года они их просто потеряют.
Оформление земельного участка (доли) очень сложная работа, требующая определенных знаний и временных затрат. Поэтому собственникам паев, в первую очередь, необходимо определиться, как они хотят распорядиться своим земельным участком.
Как уже говорилось, согласно закону, собственник земельной доли может использовать ее для самостоятельной деятельности, подарить, завещать, поменять, использовать как залог при получении кредита, продать и, наконец, отдать в аренду, как сельскохозяйственному предприятию, так и любому другому заинтересованному лицу.
Аренда земельного участка – это не вещное право, а обременение земельного участка. Обременение (ограничение) заключается в том, что собственник земельного участка не может им распорядиться, то есть ни продать, ни подарить, ни завещать. Единственное исключение содержится в праве пожизненного наследуемого владения, когда участок перейдет после смерти владельца его законным наследникам, но на том же ограниченном виде права.
До принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду, единственным условием было использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.
В настоящее время договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Для государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимым условием является приложение к договору аренды земельного участка плана этого земельного участка.
Таким образом, в аренду может быть передан только земельный участок, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке, но не земельная доля (доля в праве общей собственности), не имеющая границ на местности.
Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного участка. Если это по каким-то причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом.
Закон об обороте земель допускает передачу в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения целиком без предварительного выдела из него нескольких самостоятельных земельных участков в счет каждой земельной доли. В этом случае договор аренды с множественностью лиц со стороны арендодателя заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании нотариально удостоверенных доверенностей, выданных ему остальными участниками долевой собственности.
Если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами, установленными законодательством, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.
Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством потребует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих на сегодняшний момент договоров.
Несмотря на то, что процесс регистрации земельных участков идет полным ходом, к сожалению, не во всех муниципальных образованиях края этот процесс идет равномерно. Проводимая Законодательным Собранием Краснодарского края работа позволила изменить ситуацию в лучшую сторону. Налажено взаимопонимание регистрирующего органа с органами местного самоуправления. Обособленными структурными подразделениями Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю совместно с главами муниципальных образований края были составлены графики обращений за государственной регистрацией, что позволило спланировать нам работу по регистрации прав на земельные участки из земель сельхозназначения на территории Краснодарского края. Закончить работу в данном направлении без ажиотажа, в спокойном режиме мы сможем, только в том случае, если сами собственники земельных участков осознают всю важность и необходимость оформления земельных участков в собственность.
